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SCPI : Après l’Aspim, l’AMF rappelle les jeunes pousses à l’ordre

Elles ont été plusieurs à mettre en avant un rendement annualisé, bravant l’interdit de communiquer sur la performance d’un véhicule né il y a moins d’un an. Une façon trompeuse de présenter la réalité qui ne reflète pas le rendement réellement perçu.

L’AMF siffle la fin de la récréation. Constatant la multiplication des « discours commerciaux déséquilibrés et parfois trompeurs » de certains distributeurs de SCPI, l’autorité a rappelé quelques fondamentaux en matière de bonne information des épargnants.

Rendement hypothétique

Les gérants comme les CIF ont l’obligation de diffuser une information « claire, exacte et non trompeuse », au risque d’engager leur responsabilité disciplinaire. Et c’est justement ce à quoi s’exposent les SCPI nées au cours de 2024 - 17 au total - qui ont communiqué début 2025 sur une performance annualisée, donc purement hypothétique puisque leur historique est inférieur à 12 mois.

« Toute communication sur le taux de distribution d’une SCPI (ratio des dividendes versés en année n sur le prix de la part au 1er janvier de l’année n) doit être systématiquement accompagnée d’un indicateur de performance plus globale calculé sur la même période, le taux de distribution ne donnant qu’une information partielle sur la performance réelle de la SCPI, ajoute l’AMF. Il peut même être trompeur puisque ce taux augmente facialement lorsque le prix de la part diminue, toutes choses égales par ailleurs, alors même que la valeur des parts détenues par les associés existants de la SCPI a diminué. »

Rappel pour tous

Un rappel pour les gérants soumis à la pression de la collecte en phase d’amorçage du véhicule, mais aussi pour ceux qui seraient tentés de mettre les baisses de prix de parts de leur SCPI sous le tapis en vantant un taux de distribution plus élevé. « Le taux de rendement interne (TRI), rien que le TRI », saluaient plusieurs professionnels sur les réseaux suite à cette publication.

« Se fier uniquement au taux de distribution pour comparer les SCPI revient à juger un immeuble sur sa façade sans en examiner ses fondations et ce qu’il contient, a appuyé dans un communiqué Laurent Le, président d’Aestiam. La pérennité des performances repose avant tout sur la qualité des actifs et leur capacité à traverser les cycles économiques. »

L’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) avait déjà durci le ton auprès de ses adhérents en février, leur remettant en mémoire que le taux de distribution doit « refléter le rendement réellement perçu pour une part en pleine jouissance sur l’ensemble de l’exercice ».

Communication équilibrée

Au rang des autres obligations que doivent respecter gérants comme distributeurs, la communication commerciale sur les SCPI doit être équilibrée suivant une balance avantages/ risques. L’AMF, toujours pour coller à l’actualité, prend ici comme exemple risque de liquidité.

Enfin, le discours promotionnel ne doit pas être « bâti exclusivement ou principalement sur les performances passées », puisqu’elles ne préjugent pas des performances futures. Elles doivent donc être présentées sur un pied d’égalité avec les autres caractéristiques des SCPI, sans prendre le pas sur celles-ci.