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La loi contre l’habitat dégradé veut accélérer la rénovation des copropriétés

Certains pans du texte publié le 10 avril au Journal Officiel traitent l’urgence, revoyant les procédures qui peuvent être mises en œuvre si le bâti est fortement dégradé. D’autres visent à anticiper, en faisant notamment du prêt global qui peut être souscrit par la copropriété une réelle possibilité.

La loi du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement, publiée le 10 avril au Journal Officiel, ne traite pas d’un épiphénomène : selon les chiffres du gouvernement, une copropriété sur cinq est aujourd’hui en état de fragilité. Le texte vise à remédier à cette situation, à posteriori comme de façon préventive.

Prêt global collectif

Un prêt global peut être désormais être souscrit par au nom du syndicat des copropriétaires, sans que chacun n’ait à monter un dossier individuellement - ce qui posait d’énormes difficultés en pratique - avec des conditions d’accès simplifiées. La même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes est désormais requise au lieu d’un vote à l’unanimité.

Chaque copropriétaire sera réputé avoir accepté l’emprunt à moins qu’il ne s’y oppose expressément et verse la totalité de sa quote-part du prix des travaux dans les six mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (AG). Ce prêt « tout en un » permettra de réaliser les travaux plus rapidement, de faciliter l’accès aux subventions publiques comme MaPrimRénov’ copropriété et sera couvert par un fonds de garantie publique.

Le texte fluidifie certains éléments de procédures des AG de copropriétaires : le syndic peut par exemple valablement les convoquer par mail et les votes portant sur les travaux de rénovation énergétique sont facilités.

Procédures d’urgence

Le recours aux procédures d’urgence est facilité pour les immeubles en état d’insalubrité avancée. Les opérations de restauration immobilière (ORI), qui peuvent être déclenchées par les collectivités publiques ou les propriétaires, visent à remettre le bâti en état, sa modernisation voire sa démolition, peuvent maintenant être déclenchées à un stade plus précoce des dégradations.

Deux procédures d’expropriation sont distinguées pour les immeubles dits indignes. A l’existante, désormais destinée aux « immeubles indignes à titres irrémédiable », s’ajoute une nouvelle destinée aux « immeubles indignes à titre remédiable ». Elle peut être déclenchée si l’immeuble a fait l’objet de deux arrêtés de péril ou d’insalubrité dans les 10 dernières années, si les prescriptions qu’ils contiennent n’ont pas été mises en œuvre. L’expropriation peut ne porter que sur un lot de copropriétés dans l’immeuble.

Cette nouvelle procédure permet de proposer une alternative à la démolition si le bâti peut encore être sauvé. La procédure d’expropriation des immeubles indignes à titre non remédiable est, elle, simplifiée et renforcée. Pour appuyer leurs décisions, les maires peuvent définir des zones dans lesquels « tout bâtiment d'habitation collectif doit faire l'objet, à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment et au moins une fois tous les dix ans, d'un diagnostic structurel du bâtiment, incluant une description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité et évaluant les risques qu'ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers ».

Lutte contre les marchands de sommeil

La loi contre l’habitat dégradé renforce les sanctions pénales contre les marchands de sommeil, en portant notamment à 15 ans (contre 10 aujourd’hui) la peine complémentaire d’interdiction d’acquérir un bien immobilier. Les biens confisqués pourront être mis à disposition des collectivités locales pour en faire des logements.

Si un bailleur refuse d’établir un contrat de bail conforme ou de remettre une quittance ou un reçu à son locataire, ou qu’il dissimule ces obligations, il s’expose à une peine d'un an d'emprisonnement et de 20 000 euros d'amende.

Enfin, les colocations à baux multiples seront plus fortement encadrées localement : pendant cinq ans à titre expérimental, les communes pourront les interdire au cas par cas si « les caractéristiques du logement et des baux ne permettent pas de garantir aux occupants des conditions d'existence dignes ». Dans leur décision de refus, les maires devront préciser la nature des travaux ou aménagements nécessaires pour satisfaire à leurs exigences de décence.