Tendance

Crowdfunding immobilier : Baltis résiste aux vents contraires du marché

Son activité a progressé de 15 % quand celle du secteur chutait de 28 %, suivant la tendance générale en immobilier. La filiale de Magellim attribue sa réussite à la force de frappe du groupe, au rachat de la plateforme Proximea et à la diversification de son offre, qu’elle compte poursuivre en 2024.

Avec une baisse de 11 % de la collecte en 2023 (de 2,4 Md€ à 2,1 Md€) selon le baromètre Mazars et Financement participatif France (FPF), le crowdfunding n’est pas au sommet de sa forme. Ce ralentissement est cependant à relativiser au regard du contexte global de ralentissement économique et surtout de la croissance fulgurante de ce marché, qui ne pesait que la moitié de son poids actuel en 2020.

Si la part des énergies renouvelables (EnR) progresse rapidement et représente maintenant plus de 20 % du secteur économique du crowdfunding, ce dernier est encore largement porté par l’immobilier (70 %). Sa prédominance joue pour beaucoup dans le ralentissement global, puisque les projets financés baissent de 24 % sur un an (de 1 600 à 1 200) et les montants collectés de 28 % (de 1 600 à 1 160 Md€).

Contre-courant

La plateforme spécialisée dans le « crowdimmo » Baltis, qui a fait le 27 février le bilan de son année 2023, s’inscrit à contre-courant de cette tendance avec une activité en hausse de 15 %, soit 63 projets financés pour une enveloppe totale de 32 M€. La montée au capital depuis 2021 de Magellim, maintenant majoritaire, a permis à Baltis de bénéficier de la puissance du groupe. Initialement composé de la Foncière Magellan, Magellim a enclenché une forte croissance externe ces dernières années en acquérant A Plus Finance, Turgot et Baltis.

De son côté, le récemment agréé prestataire de service en financement participatif (PSFP) a racheté en 2022 auprès de Banque Populaire Grand Ouest une autre plateforme de crowdfunding, Proximea. Si la fusion devrait être pleinement effective au printemps, cette acquisition lui a permis de se renforcer dans le domaine des start-ups de l’immobilier et du bâtiment.

Diversification de l’offre

En 2024, Baltis compte justement passer la vitesse supérieure en termes de diversification. Depuis janvier, le PSFP propose du financement d’EnR sous forme d’obligations avec un ticket d’entrée à un euro. D’ici l’été, ce sera au tour des start-ups dans le secteur de l’innovation maritime et de la santé, sous forme d’actions. Du financement d’activités d’exploitation immobilière par obligations va également être déployé.
L’immobilier fractionné - un investissement à la mode où de multiples investisseurs se regroupent dans un seul projet immobilier - est également au programme. Baltis a déjà planifié fin mars sa première acquisition portant sur un local commercial à Lille, accessible via des obligations simples.

Le PSFP veut également avoir recours à la décimalisation pour rendre le capital-investissement accessible à partir de 1 000 euros, en s’appuyant notamment sur un fonds de Foncière Magellan. Il compte d'ailleurs aller plus loin dans le private equity et structure actuellement un fonds commun de placement à risque (FCPR) pour investir dans des projets internes ou externes liés à l’exploitation immobilière, les opérations de marchands de biens, la rénovation ou le portage foncier.

Augmentation des taux de retard

Si l’offre de Baltis se diversifie, est-ce pour faire face aux difficultés d’un marché qui s’annoncent grandissantes ? Le baromètre Mazars et Financement participatif France (FPF) fait état d’une forte progression du taux de retard pour les opérations immobilières, qui passe de 9 à 35 %. Pour le moment, peu de pertes définitives sont constatées, mais les retards de plus de six mois représentent un quart des opérations, pouvant laisser présager de futures pertes pour les investisseurs.

« Le marché reste solide, justifiait Alexandre Toussaint, président de Baltis, lors de la présentation des résultats. Les retards sont majoritairement contractuels et résultent d’un décalage de calendrier. » Selon les dires du fondateur de la plateforme, 2024 sera même un grand cru pour l’immobilier : « Le rendement n’a pas suivi l’évolution des taux d’intérêt mais y arrive progressivement [10,3 % en 2023 NDLR] et les garanties sont meilleures car les banques financent moins. » Les plateformes peuvent donc prendre la place de ces dernières en inscrivant une hypothèque de premier rang sur le bien ou en imposant une fiducie-sûreté, un mécanisme juridique que les banques refusent car offrant une garantie supérieure à l’hypothèque en pratique.