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Immobilier : hors Ile-de-France, les prix sont restés stables en 2023

Le bilan 2023 de Century 21 fait état d’un net contraste entre la situation en région parisienne et celle du reste de la France. Pour le réseau d’agences immobilières, il n’est plus possible d’ignorer les dynamiques de marché locales.

Deux salles, deux ambiances. Lors de la présentation du bilan immobilier 2023 de Century 21, la distinction géographique entre l’Ile-de-France et le reste du territoire apparaissait plus pertinente que jamais.

Une distinction marquée

Si la baisse des transactions est un marqueur indéniable du marché en 2023, celle-ci est plus marquée de 5 % en région francilienne (-20 %). Le constat est encore plus flagrant pour la baisse du prix au m², de 5,5 % à Paris, 7 % en région francilienne mais de seulement 1 % dans le reste de la France. Idem pour les montants moyens des acquisitions, qui ont respectivement reculé de 7,7 %, 8,6 % et 1,8 %.

« En dehors de l’Ile-de-France, il ne s’est pas passé grand-chose, ironise Charles Marinakis, président de Century 21 France lors de la conférence de présentation. En région parisienne, marché centré sur la résidence principale, les classe sociales disposant de peu d’apport personnel ont pris de plein fouet la hausse des taux. » En région, l’activité recule, mais pour des raisons différentes : la maison (dont le prix moyen ne bouge pas d’un iota) représente toujours l’idéal d’accession, et c’est plutôt le manque de biens qui grippe le marché.

« Il n’est plus possible de tenir un raisonnement massifié, assène Charles Marinakis. La régionalisation des marchés n’est plus une option mais une norme. »

Baisse des prix nécessaire

Puisqu’il faut néanmoins parfois raisonner au global, Century 21 rejoint les autres acteurs de l’immobilier dans son bilan : les volumes de ventes sont en chute, et la légère baisse des prix est loin de compenser la hausse des taux pour les acquéreurs.

Les vendeurs contraints par une échéance et qui se décident à ajuster leurs prix ne sont pas assez nombreux, les vendeurs opportuns qui tentent de vendre à prix d’or se retrouvent hors marché et les vendeurs incertains de vendre sont majoritaires. Cette cohorte a le pouvoir de redonner de l’air au marché en rééquilibrant les prix, ce que la stabilisation des taux d’intérêts ne pourra accomplir seule.

Les récentes baisses de prix au m² sont en effet anecdotiques au regard de l’évolution de leur évolution depuis 2015 : dans certaines régions, la flambée frôle les +50 %. « Les vendeurs ont tort de ne pas baisser leurs prix, estime Charles Marinakis. La résidence principale, dont la plus-value est de surcroît exonérée fiscalement, n’a pas vocation à devenir un produit de capitalisation. C’est à eux de faire le plus gros du chemin. »

Et les agents immobiliers ?

Une interrogation à laquelle Century 21, plus gros réseau d’agences en France, ne pouvait pas échapper concerne les répercussions de la situation actuelle sur la profession. Charles Marinakis a tenu à relativiser la baisse des ventes : si le réseau accuse 16 000 ventes de moins qu’en 2022, la période post-subprime avait été plus dure à encaisser, avec 1 600 fermetures d’agence en 2015 contre 935 procédures collectives ouvertes en 2023 (2,6 % des cartes T).

Il reconnaît néanmoins que 2024 sera peut-être « une année charnière » en raison du décalage à l’encaissement des honoraires des agences qui ne rendra certaines situations critiques visibles que cette année. « Notre réseau est bien structuré et les transactions continuent, mais les trésoreries qui ont permis de passer 2023 seront-elles suffisantes pour tenir en 2024 ? », interroge-t-il.

Enfin, il est à noter que Century 21 n’a pas observé une recrudescence des passoires thermiques sur le marché. Elles représentent 18 % des ventes, ce qui correspond peu ou prou à leur proportion dans les résidences principales, selon une étude de l'Observatoire national de la rénovation énergétique.