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Immobilier de luxe : au dénouement de la bulle Covid

Les villes qui avaient profité d’une envolée des prix pendant la crise sanitaire, notamment sur la Côte d’Azur et la façade atlantique, subissent une correction modérée depuis 2022. La tranche « ultra-prime », se porte bien pour autant, cinq marchés dépassant même les 20 000 euros du m².

Le luxe n’est pas à l’abri des cycles, même dans l’immobilier. Le baromètre des prix Coldwell Banker 2025, publié le 10 décembre, montre que depuis 2022, l’environnement mélangeant tendances inflationnistes, croissance faible et perspectives dégradées a un impact significatif sur le marché français : entre le pic de mi-2022 et le creux de mi-2024, les transactions sur les biens « primes » (de plus d’un million d’euros) ont reculé en France de 45 %, contre 37 % pour le marché global, dont le luxe représente un peu plus de 12 %.

Exception française

L’Hexagone est l’exception européenne en 2024 : c’est le seul pays à enregistrer des baisses de prix (avec la Finlande), bien que celles-ci soient plus modérées sur le segment des biens de luxe (0,8 %) que sur le marché global (-1,4 %). Ce recul reste contenu en raison d’une plus grande flexibilité des vendeurs, qui peuvent souvent se permettre d’être plus attentistes que ceux du marché global.

Cette baisse fait d’ailleurs suite à une augmentation des prix de l’immobilier de prestige de 3 % en 2023. Coldwell Banker a, en croisant les données d’annonces avec celles des transactions, relevé une progression de la marge de négociation médiane en deux ans, de 5,45 % à 6,90 %.

Reprise européenne

« Dans le reste de l’Europe, la baisse des taux d’inflation (favorisant la confiance des consommateurs) et des taux d’intérêt a permis une amélioration des marchés résidentiels », note le réseau d’agences immobilières.

Les baisses de taux successives de la Banque centrale européenne (BCE), dont la prochaine pourrait intervenir le 12 décembre, devraient stimuler la reprise même en France, après une contraction des volumes de crédit de 62 % en deux ans.

Public sensible

La sensibilité aux taux d’emprunts pour l’immobilier de luxe est en effet bien réelle, liée aux schémas financiers minorant l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) grâce à la dette, mais aussi aux « High earners not rich yet » (Heny), des personnes aux hauts revenus qui en dépensent l’essentiel plutôt que d’investir.

« Comme il s’agit de leur première acquisition, l’emprunt est obligatoire, avance Laurent Demeure, président de Coldwell Banker Europa Realty. Or, pendant la période de credit crunch, les banques françaises demandaient jusqu’à 50 % d’apport personnel. »

Marchés grippés

Pour autant, les taux d’intérêts ne sont pas les seuls responsables de la baisse des prix de l’immobilier de luxe. La moindre présence des Britanniques - en raison du Brexit et des taux de change défavorables - pourrait avoir joué, même si les Allemands et les Néerlandais semblent avoir pris le relai.

Surtout, le dégonflement de la bulle Covid a impacté certains marchés clés du sud de la France. Antibes enregistre en 2024 une baisse notable de 8,3 %, Arcachon de 7,9 %, Cap Ferret de 4,5 % et Marseille de 4,1 %. Quelques communes d’Ile-de-France sont également touchées, dont Boulogne-Billancourt (-3,9 %) ou Neuilly (-3,8 %).

« Les changements de comportement des acheteurs provoqués par la pandémie avaient stimulé certains marchés, notamment en raison de la réévaluation des modes de vie, éclaire l’étude. Cette dynamique avait entraîné une forte croissance des prix sur certains marchés, mais en 2024, cette tendance s'est atténuée ou inversée dans la plupart des cas. »

« Ultra-prime » à part

La tranche des « ultra-primes », concernant les 10 % des biens les plus chers, n’est pas vraiment affectée par cette mouvance, puisque plusieurs des villes touchées par le désengouement cité précédemment figurent dans top 20 des endroits les plus chers. Dans cinq marchés, le prix moyen au m² dépasse même 20 000 euros : il s’agit de Paris Rive Gauche, Cap Ferret, Megève, Cannes et Antibes.

Le bassin méditerranéen reste globalement une valeur solide malgré ses faiblesses localisées : les prix du luxe y progressent de 1,2 % alors que les annonces ont reculé de 33 % sur deux ans. « Le prix médian des annonces est presque de quatre fois celui des résidences principales », se félicite Laurent Demeure. La grande bleue n’a pas fini de faire rêver les plus fortunés.