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L’immobilier fractionné : un placement qui se démarque

Dans un contexte où les SCPI et le crowdfunding immobilier sont dans une phase de turbulences, l’immobilier fractionné émerge comme une alternative prometteuse.

Encore peu connu, l’immobilier fractionné commence à intéresser de nombreuses plateformes de financement participatif. Importé des États-Unis, ce concept offre une alternative intéressante à l’accession « classique » à la propriété, devenue plus difficile avec la hausse des taux et le durcissement des conditions de prêt bancaire.

Il s’agit ici de permettre à plusieurs épargnants de financer ensemble l’acquisition d’un bien immobilier existant (local commercial, maison, appartement…) via une plateforme. Les investisseurs perçoivent ensuite les loyers générés par la location dudit bien. Pour commencer…

Deux rentrées d’argent potentielles

En plus des loyers, versés sous forme de coupons mensuels ou trimestriels, et dont le rendement annuel oscille généralement compris entre 6 et 8%, les investisseurs peuvent bénéficier d’une potentielle plus-value à la revente du bien au bout de 5 à 8 ans, comme s’ils étaient véritablement propriétaires du bien. Accessible avec des tickets d’entrée souvent très réduits (de 100 à 1 000 € selon les plateformes), ce dispositif s’adresse de facto à une large clientèle, diversifiée en termes d’âge et de catégories socio-professionnelles, tout en les délestant des contraintes de gestion locative.

Adieu les contraintes locatives !

La plateforme s’occupe de tout : du sourcing des opportunités, avec des agents immobiliers, à la gestion des processus d’achat et de revente, en passant par les éventuels changements de locataires et travaux d’entretien dans l’intervalle. Elle signe le compromis de vente, détermine les modalités de collecte (durée, montant et rendement) et signe l’acte définitif chez le notaire. Les investisseurs bénéficient par ailleurs d’une hypothèque de premier rang sur l’actif financé pour sécuriser leur investissement.

Transparence et fiscalité avantageuse

Outre ces avantages « pratiques » non négligeables, l’investisseur en immobilier fractionné peut aussi choisir précisément le bien dans lequel il souhaite investir, et se limiter à celui-ci, à la différence de nombreuses SCPI. Il peut également choisir d’investir localement, dans sa ville ou sa région.

Autre point fort de l’immobilier fractionné, la fiscalité. Considérant que le particulier achète des obligations, les revenus tirés de ses investissements sont soumis à la flat tax par défaut, soit 30% et sont éligibles au PEA/PME. En outre, les souscriptions ne sont pas prises en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Un marché encore jeune

L’immobilier fractionné coche donc un certain nombre de cases et constitue un bon moyen d’investir dans des biens immobiliers variés, de la boulangerie à l’hôtel en passant par le restaurant et le coliving, à Paris comme en régions.

Il s’agit cependant d’un placement très récent, au sein d’un marché qui commence tout juste à se structurer.

Un placement qui nécessite une sélection rigoureuse des biens par une plateforme qui, à défaut de pouvoir encore se prévaloir d’un bon track record sur ce segment, a les reins solides, dispose de relais locaux et d’une connaissance affûtée des marchés dans lesquels les actifs choisis sont implantés.

L’immobilier fractionné est en effet une expertise immobilière à part et qui n’est pas à la portée de toutes les plateformes, certaines ayant déjà renoncé à cette activité au bout de quelques mois seulement.

Par ailleurs, le rendement d’une opération dépend du bon paiement des loyers par le locataire. Ainsi, en cas de vacance locative, le rendement pourrait être diminué voire disparaître pendant une période. L’investisseur doit aussi garder à l’esprit que les plateformes ne sont pas tenues d’accéder à leur éventuelle demande leur lui restituer leur mise avant la fin de l’opération.

Diversifier !

Malgré une certaine opacité des frais liée à la jeunesse du marché, certaines plateformes expérimentées adoptent une politique de frais clairs et transparents. Ceux-ci incluent des honoraires de montage proportionnels à la collecte, des frais de gestion annuels d’environ 5 % des loyers et des frais de sortie compris entre 10 et 20 % du montant de la plus-value éventuelle.

Comme pour tout investissement, la diversification est mère de sûreté. Il est donc plus prudent de répartir ses investissements sur plusieurs biens et plateformes afin de lisser les risques.

En attendant que le marché arrive à maturité, avec des acteurs compétitifs et des mécanismes éprouvés, cette stratégie permet de sécuriser ses placements tout en profitant des avantages de l’immobilier fractionné.