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[Tribune] L’immobilier hôtelier, une classe d’actifs en pleine essor

Si certains considèrent l’investissement dans l’immobilier hôtellier dépassé, la réalité est toute autre. Actuellement, l’hôtellerie est l’un des secteurs les plus dynamiques. Soutenue par des fondamentaux solides, elle combine rendement et potentiel de valorisation.

Porté par la reprise du tourisme mondial et l’émergence des classes moyennes, notamment chinoises, le secteur de l’hôtellerie renoue depuis quelques années avec la croissance. Cette reprise est également soutenue par l’augmentation constante des infrastructures aéroportuaires.

En France, l’hôtellerie affiche une croissance de 5 % par an, un rythme deux fois plus rapide que celui de la croissance nationale. Le secteur représente, selon les pays européens, entre 5 % et 10 % du produit intérieur brut (PIB). Des indicateurs qui confirment le rôle stratégique de l’hôtellerie pour le continent.

Un secteur en pleine transformation

Si l’hôtellerie continue à être portée par des moteurs traditionnels tels que la facilité d’accès, l’attractivité touristique et la stabilité politique, elle profite aussi, ces dernières années, d’une profonde transformation du secteur, destinée à mieux répondre aux attentes des consommateurs. L’hôtel n’est plus considéré comme un seul lieu d’hébergement. Il devient un espace de vie, de travail et de sociabilité : un bureau nomade pour l’homme d’affaires, un espace de détente pour les familles ou encore un lieu de rencontres pour les habitants des quartiers avec l’ouverture au grand public des espaces de restauration…

Co-working, food & beverage, WIFI, etc. : sont également devenues la norme et les hôteliers continuent sans cesse d’innover pour toujours mieux répondre aux besoins de leurs clients tout en veillant à optimiser les ressources humaines et immobilières de l’hôtel. La digitalisation croissante des services hôteliers (check-in digital, etc.), permet aussi des gains de temps considérables concourrant ainsi à accroître le rendement de l’actif. De même, la réduction de la consommation d’eau et d’énergie, désormais au cœur des politiques de marque, répond à la fois aux impératifs économiques et aux attentes d’une clientèle plus attentive aux enjeux de durabilité.

On assiste également à l’émergence de nouveaux modèles d'hébergement combinant au sein d’un même établissement, chambres, suites ou lits en dortoir. Ces concepts hybrides entre hôtellerie “classique”, auberge de jeunesse et résidence urbaine s’imposent de plus en plus actuellement et sont de plus en plus recherchés.

Privilégier les investissements sur les hôtels 2* et 3*

Dans ces conditions, comment tirer profit de ces changements qui s'opèrent et du regain d’intérêt pour cette classe d’actifs ? Très concurrentiel, le secteur hôtelier est majoritairement composé par des exploitants indépendants représentant 60 % du marché, soit près de 18.000 hôtels. Hors franchises, ce sont les hôtels 2 et 4 étoiles, disposant de 30 à 100 chambres, qui présentent le plus fort potentiel de croissance, particulièrement lorsqu’ils sont acquis en dehors des appels d’offres.

La stratégie consiste à identifier les établissements sous-exploités, et, par une gestion active, à augmenter leur “REVPAR” (revenu par chambre) grâce à plusieurs leviers : optimisation des coûts, repositionnement marketing et commercial, ressources humaines, digitalisation. Le yield management demeure également un outil majeur.

Une chambre sur trois étant réservée par des clients étrangers venus dans l’Hexagone par avion et l’achat du billet d’avion précédant la réservation de l’hôtel, une bonne gestion de ces données devient un atout considérable.

Les retours sur investissements peuvent ainsi atteindre 7 % à 12 % en fonction du niveau de risque, sur des cycles relativement courts, de 6 à 7 ans, avec, à la clé, une valorisation significative des actifs.