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Tirer parti de la consommation allemande

Dans le cadre de notre hors-série « Panorama 2025 des SCPI », nous avons donné la parole à Matthieu Navarre, Directeur Pôle Epargne de Paref Gestion.

La stratégie d’investissement déployée dans la SCPI Paref Prima, a 10 ans. Quelles en sont les principales caractéristiques ?
Depuis sa création en 2014, la stratégie mise en œuvre dans Paref Prima consiste à se concentrer sur l’acquisition d’actifs immobiliers commerciaux allemands. Plus précisément, nous mettons l’accent sur les retail parks et les petits centres commerciaux avec une composante « commerces essentiels » forte. Sachant que les Allemands ont un pouvoir d'achat supérieur à la plupart de leurs voisins européens, cette stratégie offre aux investisseurs français une diversification patrimoniale intéressante.

La SCPI Paref Prima est née de la fusion-absorption de Novapierre Allemagne 2 par Novapierre Allemagne en 2024. Pourquoi avoir réalisé cette opération ?
Novapierre Allemagne 2 avait été lancée en 2019 alors que Novapierre Allemagne était fermée à la souscription. Les deux fonds ayant le même objectif de gestion, cette opération de fusion nous a permis d’augmenter notre marge de manœuvre. Nous pouvons désormais être davantage actifs sur les arbitrages et la rotation des actifs dans le portefeuille, ce qui est bénéfique pour l’ensemble des associés.

Quelle est sa capitalisation actuelle et comment s’intègre-t-elle dans votre offre ?
Sa capitalisation avoisine actuellement 934 M€. Au sein de la gamme, Paref Prima figure aux côtés de deux autres SCPI. La première, Paref Hexa est proposée depuis une trentaine d'années. Elle est investie à 100 % en France avec un SRRI de 2. Paref Evo, la seconde, est quant à elle investie en Europe et son SRRI est de 4. Paref Prima, qui représente à elle seule désormais la moitié des encours que nous gérons, offre, avec un SRRI de 3, un bon équilibre rendement/risque, auquel il faut ajouter l’intérêt fiscal que présentent les investissements outre-Rhin pour l’épargnant français. Nous rappelons toutefois que le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de chaque investisseur.

Quel est cet intérêt fiscal ?
Il est lié à la convention fiscale de non-double imposition. En Allemagne, l'impôt sur les sociétés, qui s’établit à 15,825 %, est l’un des plus bas d’Europe. L'administration autorise de surcroît l'amortissement des actifs immobiliers, ainsi que la déduction des travaux réalisés. Enfin, les SCPI investies en Allemagne ne sont pas assujetties aux prélèvements sociaux de 17,2 %, et offrent également l’avantage d’un crédit d’impôt venant compenser l’impôt sur les sociétés payé en Allemagne. Ces spécificités fiscales se traduisent par une très faible différence entre le taux de distribution brut et le taux de distribution net de la SCPI. En d’autres termes, à niveau de risque égal, le rendement est nettement supérieur sur une
stratégie d’investissement déployée de l’autre côté du Rhin.

Quels sont les rendements délivrés par la stratégie ?
Le taux de rentabilité interne à 10 ans au 31 décembre 2024 est de 4,83 % et le taux de distribution 2024 s’est quant à lui établi à 5 %. A ce sujet, il est important de noter que le marché des SCPI est aujourd'hui caractérisé par des offres qui affichent des taux de distribution significativement plus élevés. Or, dans ce contexte, nous avons pu constater que certains conseillers ne considèrent plus les SCPI qui délivrent moins de 6 % de rendement. Alors que cette polarisation semble s'accentuer, nous tenons à rappeler que, sur la durée, seul le rendement net, ajusté du risque, est pertinent pour l’investisseur. Il convient également de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Alors que d’autres SCPI exposées au marché allemand ont vu le prix de leur part baisser, celui de Paref Prima a été maintenu. Quelles en sont les raisons ?
La résilience de notre stratégie résulte d’un contexte spécifique et des choix de gestion que nous avons opérés. En premier lieu, la gestion politique de la pandémie en Allemagne a permis aux commerces d’honorer leurs loyers. Cela n’a pas été le cas dans d’autres pays européens. Les bons taux de recouvrement de loyer qui ont résulté de cette situation ont eu pour conséquence d’attirer des montants importants de capitaux étrangers. Ceux-ci ont d’ailleurs concerné environ 60 % des transactions enregistrées en Allemagne l'année qui a suivi. Il en a mécaniquement résulté un maintien des valorisations et donc du prix de la part de notre SCPI. Ensuite, les typologies d’actifs que nous privilégions ont davantage résisté aux fluctuations du marché que les autres catégories, y compris commerciales. En effet, le choix de locataires parmi les acteurs de commerces essentiels, combiné à la capacité de conclure localement des baux de plus longue durée, confère un supplément de résilience à notre SCPI.

Que recouvre le concept de commerce essentiel et quels sont vos choix actuels d’allocation ?
Les retail parks en Allemagne sont des centres commerciaux à ciel ouvert dans lesquels on trouve habituellement une enseigne majeure, généralement de commerce alimentaire ou de bricolage, qui va supporter entre 70 et 80 % du montant du loyer global. Il s’agit des principaux commerces essentiels, auxquels on peut ajouter les pharmacies, traditionnellement présentes dans les centres commerciaux de plus petite taille. Fort de notre expérience sur ce marché, nous avons pu observer des phénomènes cycliques. Ainsi, entre 2020 et 2022, les enseignes de bricolage avaient le vent en poupe.
Or, comme la plupart des ménages s'étaient alors équipés et que les outils ne se renouvellent pas nécessairement tous les deux ou trois ans, le secteur subit aujourd’hui un effet de ciseau et s’avère donc moins robuste que par le passé. Nous cédons donc actuellement, avec un objectif de plus-value, les retail parks qui dépendent fortement des enseignes de bricolage pour en acquérir d'autres où les commerces alimentaires y sont prépondérants. Actuellement, le portefeuille est composé d'environ 80 actifs loués à quelque 550 locataires.

Qu’en est-il de la diversification géographique ?
Si la Rhénanie est pendant longtemps restée la destination préférée des investisseurs, on trouve aujourd'hui des rendements intéressants en Bavière mais aussi autour de Berlin. Pour autant, notre sélection d'actifs repose davantage sur la qualité intrinsèque de chacun des projets. Pour les analyser, nous nous appuyons sur une équipe d’analystes basés à Francfort qui cartographie l'ensemble du territoire allemand et étudie la compatibilité des différentes enseignes avec chacune des zones en fonction des données démographiques et sociologiques. Plus spécifiquement, l’analyse rigoureuse des locataires, de leur marché, des zones de chalandise et de la concurrence locale est fondamentale pour comprendre les dynamiques sur le terrain et ambitionner une performance sur le long terme.

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TB