Gestion d’actifs

Construire un portefeuille d'actifs résilients

Dans le cadre de notre hors-série « Panorama 2025 des SCPI », nous avons donné la parole à Julien Hennion, Gérant de portefeuille - Fonds Grand Public de Swiss Life Asset Managers France

Publi-rédactionnel 

La SCPI Mistral Sélection a été lancée il y a un peu plus d’un an. Quel est son objectif de gestion ?
Mistral Sélection adopte une stratégie d’investissement dite « opportuniste ». Notre SCPI cible des actifs prometteurs et des thématiques porteuses, en phase avec les mutations observées en France et en zone euro. Son lancement est intervenu à un moment particulièrement favorable, alors que l’essentiel des baisses de valorisation liées à la crise avait déjà été enregistré. Le marché entrait dans une phase de stabilisation, offrant des opportunités que nous avons su saisir, avec des conditions d’entrée attractives. Son nom, en référence à notre ancrage historique à Marseille, symbolise un vent de renouveau, en adéquation avec cette stratégie d’investissement. Notre objectif de gestion est donc d’investir les capitaux qui nous sont confiés dans des actifs européens de qualité, bien situés et occupés par des locataires robustes.

Comment s’articule votre approche de gestion ?
Notre ambition est d’anticiper les évolutions des usages et des modes de vie afin de bâtir un portefeuille d'actifs résilients et prometteurs. Pour cela, nous nous appuyons sur nos équipes de recherche à Paris et à Zurich, et collaborons avec les équipes de sourcing, notamment lors de comités hebdomadaires durant lesquels nous étudions en détail la qualité intrinsèque de chaque opportunité d’investissement. Dans ce cadre, nous veillons à adopter une approche ouverte, sans restriction, et à maintenir un flux permanent d’opportunités riche et diversifié. Les évolutions observables dans nos territoires, qu’elles soient sociales ou démographiques, sont au cœur de notre démarche. Ainsi, Mistral Sélection accompagne ces mutations et contribue au financement du développement des régions en France et en zone euro.

Quels types d’actifs privilégiez-vous ?
Nous sélectionnons les investissements les plus pertinents, sans contrainte typologique ou géographique. A ce jour, nous avons de fortes convictions sur : les commerces, qu’ils soient en centre-ville ou dans les centres commerciaux les plus dynamiques en périphérie ; la logistique urbaine, dite du « dernier kilomètre », avec des entrepôts proches des métropoles, tirant profit de l’essor du commerce en ligne ; le bureau de demain, qui intègre un large éventail de services et des espaces de travail flexibles et modulables ; ainsi que l’hôtellerie, notamment de plein-air, un secteur en pleine croissance qui se caractérise par une montée en gamme des prestations fournies. Ces typologies d'actifs répondent aux objectifs de rendement fixés. Pour autant, nous restons également attentifs à des investissements dans la santé, les résidences gérées et l’immobilier industriel.
Quels sont vos objectifs de rendement ?
Nous visons un taux de rentabilité interne cible de 6,4 % sur 10 ans. Toutefois, la dynamique actuelle nous permet d’anticiper une performance supérieure pour 2025, dans la mesure où nos premiers investissements ont déjà porté leurs fruits. Pour l’année en cours, nous avons donc relevé notre objectif de distribution à 7,5 %1.

Quelle est votre allocation d’actifs cible ?
D’un point de vue géographique, nous comptons mettre durablement le cap sur l’Europe du Sud, une zone avec un fort potentiel de valorisation. Notre ambition est d’atteindre rapidement une part de 60 % d’actifs européens au sein du portefeuille de Mistral Sélection. Investir hors de France présente plusieurs avantages.
Le premier, la diversification, permet de réduire le risque global du portefeuille. Le second est que les actifs étrangers présentent un avantage fiscal non négligeable pour le porteur de parts qui bénéficie d’un crédit d’impôt. La SCPI s’acquitte directement de l’impôt sur les revenus perçus dans le pays concerné. Dans la mesure où la fiscalité est moindre dans ces pays, 21 % au Portugal et 15 % en Allemagne à titre d’exemple, le porteur de parts profite alors d’une fiscalité allégée.

Quelles ont été vos premières acquisitions ?
Nous avons récemment acquis un actif immobilier industriel dans le Rhône, dans le cadre d'une opération de sale and lease, c'est-à-dire un achat d'actifs dont l’ex-propriétaire devient locataire. Ce type d'opération permet de sécuriser un bail long en direct avec un acteur stratégiquement implanté et de garantir des flux relativement élevés, autour de 9 %2, sur le long terme, tout en apportant un degré de diversification supplémentaire à la SCPI.
Parmi nos premières opérations, nous pouvons citer l’acquisition d’un parc commercial à Ermesinde, en périphérie de Porto, qui affiche un taux d’occupation de 100 % et accueille sept enseignes locales de premier plan.
Notre toute première acquisition, réalisée à Valenciennes en juin 2024, concerne également un parc commercial, occupé par des enseignes prisées des consommateurs locaux. Peu après, le groupe Alstom annonçait un investissement significatif sur un site adjacent, avec la création de près d’un millier d’emplois, renforçant l’attractivité de la zone. Cela confirme la pertinence de notre approche fondée sur la qualité intrinsèque de chaque actif, son potentiel et son adaptabilité sur le long terme. A ce titre, notre processus de sélection intègre des critères ESG nous permettant de mieux appréhender la résilience des actifs que nous envisageons d’acquérir.

Justement, Mistral Sélection étant labellisée ISR, quels sont vos principaux points de vigilance dans ce domaine ?
Chaque actif fait l'objet d'une analyse rigoureuse selon une grille de notation. Notre approche best in progress vise à améliorer la note moyenne du fonds de 20 points sur trois ans. Pour y parvenir, nous veillons, par exemple, à mettre en place des baux verts et portons une attention particulière aux aspects sociaux, notamment la satisfaction des locataires. Nous analysons les services disponibles, l’accessibilité en transports en commun ou encore les niveaux de consommation d'eau, et investissons, le cas échéant, dans l’installation de panneaux solaires ou encore de bornes de recharge pour les véhicules électriques.

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TB