Gestion d’actifs

Diversifier son patrimoine grâce aux actifs de santé

Dans le cadre de notre hors-série « Panorama 2025 des SCPI », nous avons donné la parole à Christophe Inizan, Directeur de la stratégie commerciale immobilière de La Française Finance Services

Publi-rédactionnel 

Créée en 2021, la SCPI LF Avenir Santé est dédiée à l’immobilier de santé de proximité. Quel est son objectif de gestion ?
LF Avenir Santé investit dans le secteur médico-
social en France et en Europe. En souscrivant à la SCPI, l’investisseur s’engage dans une démarche durable qui répond aux besoins grandissants du secteur et aux nouveaux usages générationnels, en intégrant, dans son portefeuille, divers actifs tels que des pôles de santé, des cliniques, des cabinets de consultation, des crèches ou encore des résidences seniors. Son activité décorrélée des cycles économiques, additionnée aux engagements long terme de ses locataires portant la durée moyenne résiduelle des baux à plus de 10 ans, permet d’obtenir une bonne visibilité sur les distributions à venir.

Depuis quand vous intéressez-vous à ce segment spécifique ?
La thématique s'est naturellement imposée à nous en 2010, mais c’est à partir de 2015 que nous avons pu observer une forte accélération sur ce marché. Les rendements observés, voisins de 5 %1, étaient devenus attractifs, alors que ceux de l'OAT étaient quasi-nuls2. Soucieux d’offrir à nos clients une offre pertinente et durable, nous avons constitué un pôle dédié à l'immobilier de santé pour développer cette expertise, dirigé depuis quatre ans par Jérôme Valade.

Comment s’intègre la SCPI LF Avenir Santé dans votre offre ?
Elle fait partie d’un trio de SCPI thématiques qui inclut, d’une part, la logistique avec LF Opportunité Immo et, d’autre part, les métropoles régionales avec LF Croissance & Territoires. Nous avons de très fortes convictions sur ces trois segments de marché à la fois prometteurs et complémentaires3.

Comment s’articule la stratégie de LF Avenir Santé ?
Pour bien comprendre sa stratégie, il faut appréhender à la fois les dimensions financières et extra-financières en jeu. LF Avenir Santé vise à investir dans des zones dynamiques qui présentent un potentiel de valeur ajoutée en Europe. Or, cette valeur ajoutée dépend des réponses apportées aux communautés de patients et de soignants. L’équipe de gestion sélectionne donc des actifs immobiliers répondant à des besoins identifiés. L’exemple spécifique du vieillissement de la population en Europe est très parlant : les personnes de plus de 65 ans, qui étaient 92 millions en 2020, seront 108 millions en 20304. Cette population aura des besoins spécifiques et nous nous devons d'avoir une réflexion sociétale à ce sujet. Toutefois soucieux d’offrir une réponse à chaque catégorie de patients, nous avons classé la stratégie de la SCPI en trois catégories : les besoins du quotidien, les besoins de bien-être et les besoins
générationnels. Pour les besoins du quotidien, la réponse immobilière se présente sous la forme de maisons de santé pluridisciplinaires, où le patient peut réaliser l'intégralité de son parcours de soins. En plus de son médecin traitant, il y trouvera des infirmiers, des radiologues, un laboratoire d'analyse ou encore des kinésithérapeutes. Ce lieu permet aussi aux médecins qui le souhaitent de se décharger de la dimension administrative de leur métier.

Qu’en est-il des besoins liés au bien-être et des besoins générationnels ?
La population souhaite vivre et vieillir dans de bonnes conditions et éviter, idéalement, de subir des hospitalisations de longue durée. Les cliniques, mais aussi d’autres lieux de remise en forme, répondent à cette demande en permettant l'organisation de courts et moyens séjours. Concernant les besoins générationnels, les personnes qui entrent progressivement dans le troisième âge recherchent des lieux de vie adaptés et humains, comme les résidences ou le co-living seniors.

Comment sélectionnez-vous les actifs dans lesquels investir ?
L’équipe vise des marchés locatifs où la demande est forte et l’offre adaptée aux besoins. Nous intégrons en priorité des actifs qui sont situés à proximité du cœur de ville, afin de pouvoir faire évoluer l’actif s’il perd son usage initial. Parmi les critères de sélection, on doit également mentionner le respect, au sein du portefeuille, d’une bonne diversification, par le choix des locataires et de leurs activités.

Comment s’intègrent les critères ESG dans votre approche ?
LF Avenir Santé détient le label ISR5 et relève de l’article 8 de la classification SFDR6. C’est aussi un fonds de partage qui soutient la Fondation des Hôpitaux en lui versant un pourcentage de la commission perçue lors de chaque souscription, permettant d'accompagner divers projets. Plus spécifiquement pour les critères ESG, la direction ISR est intégrée dans tout le processus de gestion, dès l’analyse de l’opportunité d’investissement. Nous redoublons de vigilance car, si l’environnement est généralement bien pris en compte, nous avons pu observer que les aspects sociaux et sociétaux sont souvent négligés. Cela correspond principalement aux moyens mis en œuvre pour améliorer le bien-être des patients et des praticiens.

Pour finir, quel est votre taux de distribution cible pour 2025 ?
Nous visons un rendement de 5,00 - 5,20 %7, que nous estimons correspondre à nos exigences de sécurité et de qualité. Nous refusons toute course au rendement et restons particulièrement sélectifs car de nombreux actifs, actuellement sur le marché, ne répondent plus aux normes réglementaires.

1. Source : CBRE, LF REM Research
2. Agence France Trésor, avril 2015
3. Analyse de la société de gestion La Française REM basée sur ses propres convictions (août 2025)
4. INSEE 2020
5. Le label ISR ne garantit pas la performance du fonds.
6. Application du règlement UE 2019/2088 dit Disclosure et de la position recommandation AMF 2020-03
7. Ne constitue pas un indicateur fiable quant aux performances futures, qui peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Performance prévisionnelle basée sur les convictions de La Française REM, données à titre purement indicatif et ne constituant pas un conseil à l’investissement. Les scénarios de performance envisagés sont disponibles dans la Documentation d’Information Clés (DIC), disponible sur www.la-francaise.com ou sur demande.

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TB