Gestion d’actifs

Capter de la performance à l’étranger

Dans le cadre de notre hors-série « Panorama 2025 des SCPI », nous avons donné la parole à Benjamin Le Baut, Directeur général d'Alderan

Publi-rédactionnel 

Vous proposez la SCPI Comète aux investisseurs depuis 2023. Quel est son objectif de gestion ?
Lancée fin 2023, elle est complémentaire de la SCPI ActivImmo, notre premier véhicule grand public, majoritairement investi en France sur des actifs immobiliers logistiques et d’activités dont la capitalisation dépasse aujourd’hui 1,4 Md€. Investie exclusivement à l’étranger, la SCPI Comète constitue un nouveau produit d’épargne répondant aux attentes d’une diversification accrue de la part des investisseurs et permet à Alderan de déployer son savoir-faire immobilier.

Parlez-nous d’Alderan ! Quelle est son histoire ?
Alderan est une société de gestion indépendante créée en 2015 par Rémy Bourgeon et Alain Mallart, deux entrepreneurs présents dans le secteur de l’investissement et de la valorisation d’actifs immobiliers tertiaires depuis plus de 20 ans. En effet, Alderan, qui a obtenu son agrément AMF en 2017, est historiquement rattachée à la foncière Ojirel, un family office immobilier qu’ils ont également créé en 2000. Plutôt que de nous présenter comme une structure financière classique, nous revendiquons un ADN résolument ancré dans la gestion immobilière, le groupe, par le biais de sa direction et de ses équipes, disposant d’une expérience de plusieurs décennies sur ce marché très spécifique.

Quel impact cela a-t-il sur votre approche de gestion ?
Avant tout, nous avons la conviction que la performance va d’abord se chercher sur le sous-jacent, c’est-à-dire les actifs immobiliers qui constituent les portefeuilles, notamment dans les périodes de vents contraires sur les marchés. Bien sûr, il est toujours possible d’optimiser chaque opération au cas par cas et en fonction de ses caractéristiques propres, mais s’il n’y a pas de performance, il n’y a rien à optimiser. Nous nous appuyons également sur une culture entrepreneuriale forte. Celle-ci implique une bonne maîtrise des risques, aussi rigoureuse qu’omniprésente dans nos choix de gestion. Il en résulte que les choix que nous opérons ne sont pas motivés par la maximisation des gains mais par la quête d’un bon équilibre entre risque et rendement.

Quel est l’univers d’investissement de la SCPI Comète ?
Comète investit au sein de l’Union européenne (hors France métropolitaine), dont la zone euro (à l’exclusion des bâtiments d’activités et de logistique), mais également en dehors de ces frontières. L’enjeu est de disposer d’un spectre d’investissement suffisamment large afin de pouvoir saisir toutes les opportunités, quelle que soit la zone géographique. Pour mener à bien notre mission, nous nous appuyons sur le savoir-faire de partenaires locaux afin de favoriser, pour chacun des biens acquis, une gestion active et de proximité. On peut d’ailleurs mentionner le fait que les marchés immobiliers sont souvent plus efficients à l’étranger. Moins soumises aux lourdeurs administratives, les opérations se font plus rapidement et les marchés sont plus fluides. Par ailleurs, dans les pays dits « SCPI compatibles », les baux fermes sont plus longs, ce qui est source de sécurité dans les flux locatifs. A qualité de bien équivalente, l’arbitrage est donc tentant à réaliser. Pour l’investisseur français, le choix d’investir à l’étranger allège la fiscalité en évitant, notamment pour les personnes physiques soumises à l’IR, les prélèvements sociaux, CSG et CRDS1.

Que trouve-t-on actuellement dans le portefeuille de la SCPI Comète ?
Au 30 juin 2025, il comprend 14 actifs loués à 45 locataires pour une surface totale de 104 416 m² et une capitalisation de 286,4 M€. Parmi ceux-ci, on trouve 24 % d’actifs mixtes, 21 % d’actifs hôteliers et 19 % de bureaux. Le solde est réparti entre les typologies suivantes : immobilier de loisir, commerce, logistique et éducation. D’un point de vue géographique, les investissements actuels se répartissent entre le Royaume-Uni, l’Espagne, l’Italie, les Pays-Bas et l’Irlande. Nous nous intéressons actuellement à des actifs situés au Canada et en Pologne.

Comment gérez-vous le risque devise lorsque vous intervenez en dehors de la zone euro ?
Pour l’heure, notre démarche consiste à couvrir le risque de change associé aux flux de loyers. Cela nous permet de mieux gérer le volet distribution de la SCPI. Cependant, à ce stade, nous ne couvrons pas les flux liés à la valeur car, après avoir procédé à une analyse coût-opportunité, ces dernières se sont avérées trop couteuses au regard du risque à couvrir.

Qu’en est-il du rendement ?
Dès son lancement fin 2023, Comète a tiré parti d’un cycle particulièrement favorable, affichant en 2024 un rendement de 10,62 %2, le plus élevé du marché3, associé à un TRI sur 12 mois de 0,62 %2. Cette année, nous avons rehaussé à 8 %4 notre objectif de taux de distribution pour 2025, tout en maintenant un objectif de TRI sur 10 ans à 6,50 %4. Les dividendes ont aussi été mensualisés depuis le deuxième trimestre 2025.

Vos deux SCPI sont labéllisées ISR5. Comment s’articule votre démarche ESG ?
Convaincu par la démarche, nous avons à cœur de déployer un outil efficient qui permet un bon équilibre entre une approche suffisamment rigoureuse pour ne pas donner le champ libre au greenwashing, tout en offrant de la latitude pour mener à bien des actions concrètes et pragmatiques. Dans cet esprit, nous avons mis en place une grille de notation ESG applicable à une grande variété d’actifs et aux pays dans lesquels nous opérons. Le label ISR nous convient bien car, tel qu’il est conçu, il est tourné vers l’amélioration continue. Avec la mise en œuvre d’une approche best-in-progress plutôt que best-in-class, cela permet de vraiment faire avancer les choses et conforte la pérennité des actifs en portefeuille.

Quelles sont les évolutions actuelles de votre offre et quelles solutions mettez-vous en avant auprès des souscripteurs ?
Nous proposons différentes modalités de souscription adaptées à tous les profils : démembrement des parts6 (entre 3 et 20 ans), épargne programmée et réinvestissement des dividendes7. Pour les investisseurs, cela signifie une possibilité d’épargne régulière et de se constituer ainsi un complément de revenu potentiel. C’est également une sécurité renforcée grâce à un portefeuille qui gagne en maturité et en diversification.

Pour decouvrir "Panorama 2025 des SCPI", cliquez ici

TB