Marché

Le marché sociétaire des terres agricoles en pleine expansion

Cela fait deux années que les surfaces concernées par les transactions dépassent les 900 000 hectares. La valeur de ce marché a quasiment doublé en 2024, portée par quelques grosses ventes, pour atteindre 3,4 Md€.

Ce n’est que la seconde fois que la Fédération nationale des Safer (FNSafer) observe l’emprise des personnes morales sur le foncier agricole suivant un nouveau référentiel, mais des constantes se dessinent déjà. Pour la deuxième année consécutive, elle rapporte dans son analyse des marchés fonciers ruraux des transactions portant sur plus de 900 000 hectares (955 500 ha en 2024, +3,5 %).

Ratio inversé

« Le ratio entre marché sociétaire et marché foncier agricole est complètement inversé car le nombre de transactions est beaucoup plus faible mais les surfaces concernées beaucoup plus grandes », analyse Loïc Jégouzo, adjoint au directeur du service études, veille et prospective.

On ne compte en effet pour l’année 2024 que 8 530 déclarations pour 7 550 sociétés (+4,6 %) et 12 580 bénéficiaires (+6,3 %) : à titre de comparaison, on dénombre 318 000 transactions sur les marchés fonciers au global, portant sur 678 000 ha (pour une valeur de 34,8 Md€). Sur le seul marché des terres et près, 98 350 transactions ont été réalisées sur 431 200 ha, alors que sa valeur n’est que de 6,2 M€.

Le marché sociétaire est d’autant plus étroit que, même si la valeur globale du marché explose (3 446 M€, +86 %), la moitié de cette valeur a été réalisée au cours de quatre opérations seulement.

Appétence pour les forêts

La surreprésentation des personnes morales au regard de leur effectif est particulièrement visible dans le marché des forêts. Les surfaces acquises par l’ensemble des personnes morales privées (groupements forestiers, institutionnels, banques, assurances…) représentent 66 800 ha, soit 45 % du total en 2024.

Elles pèsent désormais pour 22 % des surfaces du marché, « confirmant leur appétence pour la forêt en tant que produit d’investissement de long terme et de diversification », écrit la FNSafer.

« Certains groupements peuvent acheter des forêts à des prix élevés, rapporte Loïc Jégouzo. Nous travaillons sur un observatoire qui permettra une plus grande finesse géographique pour ce marché, notamment des essences, en croisant avec la base de données de l’IGN sur les forêts. »

Retranscription partielle

Attention toutefois, la surface comptabilisée par la FNSafer pour le marché sociétaire ne recouvre qu’imparfaitement la réalité, car l’intégralité des parcelles exploitées par la société est comptabilisée à chaque transaction même si seule une partie des parts sont cédées. En revanche, chaque surface est comptabilisée une seule fois, même si la société a fait l’objet de multiples déclarations.

Le type de déclaration le plus fréquent porte sur des cessions de parts, dans près de 9 cas sur 10. Les cessions concernent pour les deux tiers le cercle familial, mais la valeur des parts transmises aux tiers - dans un quart des cessions - représente 50 % de leur valeur totale.

« Ces cessions d’une valeur moyenne limitée peuvent correspondre à des opérations de transmission progressive via des cessions partielles, à des conditions favorables pour le repreneur familial », peut-on lire dans le document. Les cessions sont en effet pour leur très grande majorité partielles, les cessions totales ne comptant que pour 7 % des déclarations. Ce qui explique probablement pourquoi celles en faveur d’un tiers sont plus limitées en nombre, mais plus élevées en valeur, correspondant à des transmissions complètes d’exploitation.

Marché franco-français

Les cessionnaires résidant hors de France représentent une portion congrue de l’ensemble (1 % en surface et 1,9 % en valeur).

Enfin, les sociétés les plus fréquemment rencontrées ce marché sont les sociétés civiles d’exploitation (SCI), concernées par 6 510 déclarations en 2024. On trouve loin derrière les sociétés immobilières (1 510 déclarations), les sociétés commerciales (340) et les holdings (80).