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[Tribune] Location de courte durée et TVA : Quel impact si le seuil de franchise est revu à la baisse par le PLF 2026 ?

Avec un seuil de franchise de TVA abaissé à 37 500 € et une nouvelle interprétation des prestations para-hôtelières, de nombreux hôtes risquent de devenir redevables de la TVA sans même le savoir.

La première version du projet de loi de finances 2026 (PLF 2026) a été présentée il y a quelques jours. Or, parmi tous les points du texte, l’un doit retenir particulièrement l’attention des loueurs de meublé de tourisme. Il s’agit de l’article 25 du PLF 2026, qui prévoit de faire passer le seuil de franchise de la TVA à 37 500 €.

Comment fonctionne l’assujettissement à la TVA en location meublée ?

À l’exception des résidences services, peu de loueurs en meublé sont assujettis au paiement de la TVA. En effet, l’activité de location meublée, qu’elle soit de courte ou de longue durée est, en principe, exonérée de TVA par l’article 261 D du Code général des impôts (CGI).

Mais certaines exceptions existent, notamment pour les loueurs de courte durée, qui peuvent être assujettis à la TVA s’ils proposent à leurs locataires, de façon régulière et continue, de réaliser des prestations dites « para-hôtelières ». Au nombre de 4, à savoir, la fourniture du petit déjeuner, la fourniture de linge, le ménage régulier des locaux et l’accueil, même, non personnalisé de la clientèle, il suffit que 3 d’entre elles soient proposées pour que le loueur devienne assujetti à la TVA.

Pour autant, et ce jusqu’à des changements de doctrine fiscale intervenus ces derniers mois, il était difficile de remplir la condition des 3 prestations sur 4, tout simplement parce que les critères constitutifs de ces prestations étaient particulièrement exigeants, notamment pour deux d’entre elles. Ainsi, les prestations de fourniture de linge et de ménage régulier des locaux étaient entendues comme accomplies uniquement lorsque le linge était renouvelé en cours de séjour, de même que le ménage, qui devait être réalisé pendant le séjour des locataires, ce qui, en pratique, est souvent assez rare en location de courte durée.

La doctrine fiscale a toutefois fait évoluer sa position dans le courant de l’année 2025. Ainsi, pour les séjours de 5 nuitées ou moins, les prestations de ménage et de fourniture de linge sont dorénavant considérées comme accomplies si le linge est fourni lors de l’entrée dans les lieux, et que le ménage a été réalisé avant l’arrivée des locataires. En pratique, ces deux prestations sont donc presque systématiquement remplies d’office en location de courte durée, où les locataires trouvent un logement propre, et voient souvent le linge fourni pour leur séjour. Il ne leur reste ainsi plus qu’une seule prestation à accomplir pour devenir redevable de la TVA.

Comment éviter d’être assujetti à la TVA en location de courte durée ?

Pour les séjours de plus de 5 nuitées, rien n’a changé du point de vue des critères constitutifs des prestations, ce qui fait que les loueurs ne risquent pas, tout à coup, d’être redevables de la TVA, et n’ont donc pas nécessairement à faire évoluer leur pratique. Pour les plus courts séjours toutefois, la prudence sera de mise.

Pour les loueurs, une première option consisterait à s’assurer de ne pas proposer les deux autres prestations para-hôtelières possibles. Cela se traduirait par le fait de ne pas proposer le petit-déjeuner, et de ne pas proposer un accueil physique des voyageurs à leur arrivée. En effet, la doctrine fiscale a également précisé que seul le recours à une boîte à clés, sans autre alternative possible, permet de ne pas remplir la condition d’accueil. Une autre option serait évidemment de ne pas proposer de fournir du linge de maison, afin de ne pas offrir cette prestation.

Mais demander aux locataires d’apporter leur propre linge peut avoir des répercussions importantes sur l’attractivité du bien car, et à plus forte raison pour les courts séjours, les locataires peuvent être peu enclins à apporter leurs propres draps et serviettes.

Qu’est-ce que le seuil de franchise de TVA ?

Être assujetti à la TVA ne signifie pas pour autant devoir obligatoirement la payer. En effet, parmi les différents régimes de TVA, il existe celui de la franchise de base. Ce système, accessible à tous les contribuables dont le montant de chiffre d’affaires relevant de la TVA est inférieur à un certain plafond, permet au loueur d’être exonéré de son paiement, sans formalité particulière.

Or, c’est justement ce plafond qui est revu à la baisse par le PLF 2026, qui propose de le porter à 37 500 €. Ce seuil constitue une augmentation par rapport au contenu de la loi de finances 2025, qui prévoyait de le porter à 25 000 € avant que la mesure ne soit suspendue, puis finalement reportée aux discussions sur le budget 2026, mais représente également une diminution importante par rapport au montant en vigueur jusque-là, à savoir 85 000 €.

Le texte du PLF 2026 n’en est toutefois aujourd’hui qu’à ses débuts, et des changements peuvent bien entendu intervenir. Les loueurs devront donc se montrer vigilants d’ici l’adoption de la loi de finances 2026. En fonction du texte final, ils devront alors se livrer à plusieurs calculs, notamment afin d’estimer le montant de chiffre d’affaires concerné par la TVA qu’ils pourraient générer.

S’ils se situent en dessous du seuil de franchise, ils n’auront pas nécessairement à changer quoi que ce soit, même s’ils devront éventuellement faire attention à ne pas le dépasser. S’ils se situent au-delà, ils devront alors choisir entre revoir les prestations proposées afin de sortir du champ d’assujettissement à la TVA, ou tout simplement accepter de devoir la payer, au taux de 10%.