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[Tribune] Location meublée : quelles sont les taxes déductibles ?

Dans le cadre d’une activité de location meublée, certaines taxes peuvent être déduites des revenus imposables, à condition d’avoir opté pour le régime réel. CFE, taxe foncière, Gemapi… tour d’horizon des principales taxes déductibles - et de celles qui ne le sont pas.

Dans le cadre d’une activité de location meublée, de nombreuses taxes sont considérées comme des charges déductibles. Autrement dit, le loueur peut déduire les montants versés au titre de ces taxes de son montant imposable, à condition bien sûr d’avoir opté pour le régime réel d’imposition. Dans un contexte où le montant de taxes liées à la propriété immobilière a tendance à augmenter, avoir la possibilité de déduire ces dernières permet donc aux loueurs de pouvoir absorber cette augmentation, et donc de préserver leur rentabilité. Panorama des taxes déductibles en location meublée.

Quelles sont les taxes déductibles en location meublée ?

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

Plus connue sous le nom de CFE, cette taxe concerne tous les particuliers exerçant une activité professionnelle non salariée, ce qui englobe donc les loueurs en meublé. Cette taxe voit son montant évoluer chaque année, en raison de son mode de calcul, basé sur la valeur locative du bien au premier janvier de l’année, ainsi que sur un taux variable, propre à chaque commune, et sur le montant de chiffre d’affaires généré. Pour ce dernier, il est d’ailleurs important de noter que la somme prise en compte est celle de l’année N-2, soit le chiffre d’affaires réalisé deux ans auparavant.

Une fois l’avis de CFE reçu et son montant acquitté, les loueurs ont donc la possibilité de déduire le montant de cette dernière de leur montant imposable mais aussi, éventuellement, d’adresser une demande de dégrèvement à l’administration fiscale. Peu connue parmi les loueurs, cette procédure permet, d’une année sur l’autre, de demander que le montant de CFE acquitté soit revu à la baisse, notamment en se basant sur la valeur ajoutée du bien, ou tout simplement de corriger une erreur de déclaration ayant entraîné un appel de CFE trop important.

En effet, pour les biens loués sur la longue durée, le montant de CFE due n’est pas le fruit d’un calcul, et relève tout simplement d’une base minimale de CFE, là encore propre à chaque commune. Toutefois, en raison d’erreurs déclaratives, il arrive parfois que des biens devant relever de la base minimale ne le soient pas. Une demande de dégrèvement peut donc permettre de corriger cette erreur. Dans le cas où cette dernière aboutit, deux solutions existent : un remboursement du trop versé, ou son imputation sur le montant de CFE à payer l’année en cours, car les demandes de dégrèvement ne peuvent intervenir que l’année suivante. Ainsi, d’ici le 31 décembre 2025, les loueurs devront avoir transmis leurs demandes pour la CFE payée en 2024.

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

La taxe foncière est un impôt local dû tous les ans, à la charge du propriétaire ou usufruitier d’un bien immobilier au 1er janvier de l’année. Les loueurs en meublé y sont donc assujettis. À l’instar de la CFE, son montant peut varier chaque année, puisque son mode de calcul se base sur la valeur cadastrale du bien, mais également sur un taux spécifique à chaque commune. Au-delà de l’éventuelle augmentation de ce taux d’une année sur l’autre, la valeur cadastrale est elle-même revalorisée chaque année, notamment en rapport avec l’inflation. En conséquence, la taxe foncière a, en cette période, tendance à augmenter tous les ans, raison de plus pour opter pour le régime réel, qui permet d’en déduire le coût exact de son montant imposable.

Les autres taxes déductibles

Au-delà de la CFE et de la taxe foncière, qui sont les plus connues, d’autres taxes liées à la location meublée sont déductibles, comme la taxe Gemapi, dont le but est de compenser les dépenses liées aux événements climatiques majeurs. Son application et son montant dépendent donc très largement de la localisation du bien, mais les loueurs qui y sont assujettis disposent également de la possibilité de la déduire de leur montant imposable dans le cadre du régime réel. Il en sera de même pour la taxe Sacem, dont les loueurs de courte durée doivent en principe s’acquitter à partir du moment où un dispositif de diffusion de musique ou de vidéo est présent dans le bien.

Existe-t-il des taxes non déductibles ?

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

En lien direct avec la taxe foncière, les loueurs sont également redevables de la TEOM. Toutefois, cette taxe est récupérable auprès du locataire de longue durée, et son montant sera souvent intégré à celui des charges récupérables dont le locataire s’acquitte tous les mois. En conséquence, et puisqu’elle est acquittée par le locataire, les loueurs n’ont pas la possibilité de la déduire de leur montant imposable.

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS)

La THRS ne concerne pas l’intégralité des loueurs en meublé, mais uniquement ceux qui pratiquent la location de courte durée dans une résidence secondaire. Cette taxe étant liée au bien détenu et non pas à l’activité de location meublée, elle n’est pas déductible. Toutefois, les loueurs de courte durée ont la possibilité de ne pas y être assujettis par le biais de la conclusion d’un mandat de gestion exclusif avec une agence de location, ou en étant en mesure de prouver qu’ils n’avaient pas la possibilité de jouir de leur bien pendant l’année.

En effet, la taxe d’habitation est déclenchée par la capacité du loueur de se rendre dans son bien, ce qui sera le cas si certaines périodes de l’année ne sont pas ouvertes à la réservation par exemple, et même s’il ne s’y rend pas effectivement. Être en mesure de prouver l’impossibilité de profiter de son bien pendant l’année permet donc d’être exonéré de la THRS. Il est également à noter qu’une récente réponse du gouvernement est venue préciser que le paiement de la CFE n’était pas incompatible avec celui de la THRS. Les loueurs concernés peuvent donc être simultanément redevables de ces deux taxes.