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[Tribune] Location vide contre location meublée : le match (3)

Si location vide et meublée partagent un but commun, presque tout oppose ces deux activités : fiscalité, types de baux accessibles ou encore règles particulières. Alors, laquelle faut-il privilégier ? Troisième épisode de notre tour d’horizon de leurs principales différences. Et après avoir comparé fiscalité et souplesse juridique, focus sur le changement de régime.

Qu’il s’agisse d’augmenter la rentabilité d’un investissement, de gagner en souplesse, ou encore d’en faciliter la récupération à court ou moyen terme, les raisons de passer de la location vide à la location meublée ne manquent pas. Mais pour que l’opération soit menée correctement, encore faut-il repérer le moment opportun pour la transition, et éviter un certain nombre d’erreurs pouvant s’avérer coûteuses.

Existe-t-il un bon moment pour passer de la location vide à la location meublée ?

En principe, le bon moment est celui où le propriétaire souhaite réaliser cette transition, mais parfois, il est préférable de savoir s’adapter aux circonstances afin d’éviter de nombreux tracas.

Un premier élément qui devra entrer en considération est bien évidemment la présence d’un locataire dans le bien, qui sera protégé par son bail de longue durée à titre de résidence principale, d’une durée de 3 ans. En effet, le souhait du propriétaire de changer de mode de location ne constitue pas un motif légitime pour mettre fin au bail en cours, ou pour refuser son renouvellement.

Il est donc probable que le bailleur doive attendre que son locataire actuel quitte le bien, à moins que ce dernier n’accepte de s’y maintenir en faisant évoluer le bail vers un bail meublé, mais une telle solution poserait nécessairement de nombreuses questions au regard de l’ameublement du bien, ou d’une éventuelle augmentation de son loyer.

De plus, au-delà de la protection juridique du locataire se pose également la question des enjeux fiscaux, notamment pour les loueurs de logements vides qui relevaient du régime réel foncier. Dans le cadre de ce régime, il est possible, en cas de déficit, d’imputer ce dernier directement sur le revenu global. Et ce point est capital en matière de passage de la location vide à la location meublée, puisque, au jour de la transition, le fait d’avoir, à une ou plusieurs reprises, imputé un déficit sur le revenu global au cours des 3 années précédentes, obligera le loueur à rembourser l’économie d’impôt réalisée.

Le maître mot sera donc, comme souvent, l’anticipation, et, dans la majorité des cas, il sera ainsi préférable d’attendre la fin d’un bail de location nue, ou la venue d’un événement comme la réalisation de gros travaux nécessitant l’arrêt, pour un temps, de l’activité de location nue, et en profiter pour opérer la transition de la location vide à la location meublée, qui permettra également de profiter de l’amortissement du coût de ces mêmes travaux, et de celui des meubles.

Quels sont les nouveautés auxquelles s’attendre en passant de la location vide à la location meublée ?

Au-delà des aspects juridiques et fiscaux déjà évoqués dans les deux premières tribunes, passer à la location meublée promet aux bailleurs de découvrir de nouvelles pratiques dont ils n’avaient pas l’habitude en location vide.

En premier lieu, la location meublée est souvent plus exigeante en matière de gestion locative, que ce soit avant ou pendant la période de mise en location. En effet, louer meublé implique pour les propriétaires de se confronter à l’étape de l’achat des meubles et équipements obligatoires, et donc, en amont, de se livrer à une réflexion sur l’optimisation de l’espace et son aménagement, tâche qui incombait auparavant au locataire qui apportait ses propres meubles.

Et pendant la location, cela peut également signifier davantage de sollicitations de la part du locataire si par exemple certains équipements fournis par le propriétaire, et mentionnés dans l’inventaire mobilier, tombent en panne. Bien évidemment, certains choix de location ne feront que décupler le poids de la gestion locative, comme la location de courte durée, qui demandera d’organiser les réservations, le ménage, les remises de clés,… *

Pour autant, les loueurs doivent également garder à l’esprit qu’il leur sera toujours possible de déléguer toutes ces nouvelles tâches à des organismes spécialisés, dont le coût pourra être déduit fiscalement en cas de choix du régime réel.

En second lieu, les bailleurs devront se confronter à de nouvelles obligations déclaratives. Ainsi, tous les loueurs de meublés doivent passer par l’étape de l’immatriculation sur le site de l’Inpi, chose qu’ils n’avaient pas besoin de faire en location vide, mais qui devient obligatoire en location meublée du fait du caractère commercial de l’activité, qui justifie justement sa fiscalité différente, mais impose l’obtention d’un numéro Siret.

Et au-delà de cette obligation commune à tous les loueurs, d’autres formalités pourront s’ajouter pour l’activité de location de courte durée, comme l’enregistrement en mairie, ou encore, éventuellement, l’obtention d’une autorisation de changement d’usage.