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[Tribune] Location vide contre location meublée : le match

Si location vide et meublée partagent un but commun, presque tout oppose ces deux activités : fiscalité, types de baux accessibles ou encore règles particulières. Alors, laquelle faut-il privilégier ? Pour le savoir, partons pour un tour d’horizon en trois épisodes de leur principales différences, en commençant par la fiscalité.

En matière fiscale, la location vide et la location meublée sont diamétralement opposées, puisqu’elles ne partagent pas le même régime fiscal. D’un côté, la location vide relève du régime des bénéfices fonciers, tandis que, de l’autre, la location meublée relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette différence provient majoritairement du fait que la location meublée offre davantage de services au locataire, à commencer par la présence de meubles et d’équipements qui rendent le logement directement habitable, ce qui justifie donc l’application d’un régime fiscal adapté à une activité jugée comme relevant davantage du domaine commercial.

Comment sont imposés les revenus en location vide et meublée ?

En location vide, les revenus générés s’ajoutent aux autres revenus perçus par le loueur et sont donc imposés en vertu du barème progressif de l’impôt sur le revenu. En location meublée au contraire, les revenus perçus se voient appliquer le taux marginal d’imposition du loueur, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux ou les cotisations sociales, en fonction de l’activité pratiquée par le loueur, et de son statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP).

En principe donc, la location meublée semble supporter une imposition plus élevée, mais c’est sans tenir compte des régimes fiscaux accessibles aux loueurs, qui contribuent à déterminer les revenus imposables de l’activité et qui, là encore, diffèrent très largement d’une activité à l’autre.

Quels sont les régimes fiscaux accessibles ?

Les régimes d’abattement forfaitaire

En location vide comme en location meublée, les contribuables ont, sauf exception, la faculté de choisir un régime d’imposition simplifié, nommé régime « micro-foncier » en location nue, et régime « micro-BIC » en location meublée.

Au régime micro-foncier, accessible à tous les contribuables dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles, le revenu imposable est déterminé après l’application d’un abattement d’un montant de 30%, qui est directement appliqué au montant des recettes annuelles.

En location meublée, le principe est le même, à ceci près que le plafond de recettes annuelles est de 77 700 €, et que le taux d’abattement se porte à 50% des recettes, que ce soit pour les locations de longue durée, ou les locations de courte durée d’un meublé de tourisme classé. Seule exception, depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur au 1er janvier 2025, l’activité de location de courte durée d’un meublé de tourisme non classé est sujette aux mêmes plafonds et abattement que la location vide.

Les régimes de frais réels

Plutôt que de se voir appliquer un régime d’abattement forfaitaire, les contribuables ont la possibilité d’opter pour le régime réel foncier en location vide, et le régime réel BIC en location meublée. Ces régimes ont vocation à permettre aux loueurs de déterminer leurs revenus en procédant à la déduction des charges liées à leur activité. Et c’est dans ce domaine que la différence de fiscalité entre la location meublée et la location vide est la plus forte.

D’une part, parce que la liste des charges déductibles en location meublée est bien plus importante qu’en location vide, allant même, dans le cadre d’un investissement locatif, jusqu’à englober les frais d’acquisition du bien, ou encore les dépenses liées à l’activité, comme les frais de comptabilité ou certaines taxes comme la CFE. D’autre part, parce que la location meublée est la seule activité ayant la possibilité de bénéficier du mécanisme de l’amortissement qui permet aux loueurs de déduire, chaque année, une fraction de la valeur de leur bien, des travaux réalisés, et du mobilier, de leur montant imposable.

Autrement dit, en location meublée, les contribuables ont de fortes chances de réduire drastiquement leur montant imposable, voire de le ramener à zéro, en vertu des déductions permises par les charges et l’amortissement, échappant donc à toute imposition, et cela pendant plusieurs années, car les sommes non déduites sont reportables dans le temps.

Or, cette différence fiscale peut entraîner des conséquences très importantes sur la rentabilité du bien, et doit bien évidemment figurer parmi les premiers paramètres à prendre en considération avant de choisir entre location vide et location meublée, bien que d’autres facteurs doivent être pris en considération, comme la souplesse juridique qui encadre la pratique de chaque activité.