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[Tribune] Déclaration de revenus : attention à bien anticiper un changement de fiscalité pour les loueurs saisonniers

Le micro-BIC n'est plus l'eden fiscal de la location meublée saisonnière depuis la loi Le Meur. Les loueurs doivent dès maintenant prévoir de changer de régime ou procéder au classement de leur meublé de tourisme s'ils veulent alléger la facture. Détails. 

Depuis le 10 avril, et jusqu’à la fin du mois de mai, voire le début du mois de juin selon leur zone géographique, les loueurs de biens meublés devront, en plus de la déclaration de leurs revenus personnels, déclarer leurs revenus de location meublée. Et pour certains d’entre eux, il s’agira de la dernière année avant un changement majeur dans leur imposition, qui pourrait se révéler bien plus importante l’année prochaine s’ils ne l’anticipent pas.

 Du micro-BIC...

Ces loueurs qui doivent se préparer à un changement d’imposition sont ceux qui pratiquent ce que l’on appelle communément la location saisonnière. Autrement dit ceux qui proposent à la location un bien sur de courtes durées, qu’il s’agisse de leur résidence principale, en totalité ou en partie, de leur résidence secondaire, d’une dépendance ou d’un autre type de bien. Plus particulièrement, ce sont ceux qui, en plus de pratiquer la location de courte durée, relèvent du régime micro-BIC, que l’on appelle également le régime de l’abattement forfaitaire.

Pour le présenter simplement, ce régime permet aux loueurs d’avoir accès à une fiscalité simplifiée, puisqu’en l’échange d’obligations déclaratives et comptables peu contraignantes, l’administration leur permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur le montant de leurs recettes annuelles avant le calcul de leur imposition. 

Or, ce régime était jusqu’à présent très prisé en location saisonnière, car il permettait aux loueurs de bénéficier d’un abattement de 50% dans le cas de la location d’un meublé de tourisme non classé, et de 71% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Ce sont d’ailleurs les taux d’imposition qui s’appliqueront, cette année, lorsque les revenus perçus en 2024 seront imposés, comme le précise le texte de la loi Le Meur, qui assujettit l’imposition des revenus perçus en 2024 aux conditions fixées à l’article 50-0 du Code général des impôts (CGI) antérieurement aux modifications apportées par la loi de finances 2024.

 ... Au régime réel

Toutefois, cette même loi change aussi les règles du jeu en 2025 car, pour les revenus qui seront perçus cette année, et donc imposés en 2026, le taux d’abattement ne sera plus que de 30% pour les meublés de tourisme non classés et 50% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. L’écart entre l’imposition de cette année et celle de l’année prochaine risque donc d’en surprendre plus d’un si rien n’est fait.

Heureusement, deux possibilités existent pour les loueurs. La première, lorsque cela est possible, est de procéder au classement de son meublé de tourisme, afin de conserver un taux d’abattement de 50%. La seconde, certainement plus favorable d’un point de vue fiscal, est de changer de régime fiscal en réalisant une levée d’option. Cette procédure, permet à un loueur de relever du régime réel d’imposition qui, s’il est plus complexe du point de vue déclaratif et comptable, est aussi bien plus avantageux du point de vue fiscal, situation qui se vérifie bien souvent très simplement par le recours à un simulateur d’imposition.

Réflexion rapide 

Il ne faudra toutefois pas trop tarder à se poser la question, car changer de régime fiscal est une procédure qui, si elle est particulièrement simple, doit être opérée dans les délais. Et en 2025, la date limite pour que les revenus de cette année en bénéficient lors de leur imposition en 2026 est fixée au 20 mai 2025.

De plus, relever du régime réel demandera aux loueurs de faire preuve d’anticipation, car au-delà du changement, ils devront certainement changer quelque peu leurs habitudes. Habitués à une comptabilité simplifiée, il leur faudra ainsi prendre le réflexe de conserver leurs factures ainsi que toute trace des dépenses qu’ils auront entreprises pour leur activité, et commencer à se familiariser avec la notion d’amortissement, même si nombreux sont ceux qui pourront rapidement constater que le jeu en vaut bien souvent la chandelle.

Changement imposé

D’ailleurs cet impératif d’anticipation s’avère encore plus vrai pour certains loueurs qui n’auront tout simplement pas le choix. En effet, la loi Le Meur a également modifié les plafonds de recettes annuelles à ne pas dépasser pour pouvoir relever du régime micro-BIC. Auparavant de 77 700 € pour les meublés de tourisme non classés, et 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, ces derniers sont respectivement tombés à 15 000 € pour la première, et 77 700 € pour la seconde catégorie de biens. Cela veut donc dire que certains loueurs seront obligés de relever du régime réel d’imposition pour leurs revenus 2025 si les recettes qu’ils génèrent cette année dépassent le plafond. Le cas échéant, il est donc préférable d’anticiper afin de pouvoir bénéficier de tous les avantages du régime réel, car il serait dommage que ces derniers ne puissent déduire certaines dépenses tout simplement parce que les factures sont manquantes, ou qu’ils s’y sont pris trop tard pour établir leur comptabilité.